不動産ファンド運用会社の瀬戸際

「パシフィックホールディングスが、中国系10社から470億円を資金調達」の記事を目にしたのが昨年12月26日の仕事納めの日だった。一体どうなっちゃうのだろう？と心配していた。一応、一息つけたようだ。今年の2月27日に実行する470億円の優先株発行先をお披露目したのだが、勿論聞いたことも無いチャイニーズデベである。元産業再生機構専務が社長を務める経営共創基盤が設立した、中柏ジャパンが資金の受け皿になるとのこと。多分、菱田氏の尽力なのだろう。パシフィックはチャイナ系不動産ファンド運用会社になって生き残りをかけるが、未だ前途多難だろう。パシフィックやクリードは金融機関の担保不動産付き不良債権のバルクセールスのデユーデリジェンスを振り出しに、アセットマネジメント、アクィジション、REIT市場への投資法人上場(出口確保)と追い風に乗って一部上場企業までになった。パシフィックは建築中の分譲マンションを私募ファンドで一棟買いし、賃貸でまわす収益稼動物件に仕立てたりした。分譲マンションの施主(売主)も、営業費はかからず売れ残りリスクも無い、ましてや強気なCAP RATEによる価格提示だから断る理由も無かった。行け行けが多少過ぎたようである。でも今、こんな図式は成立しない。ファンド物件の賃料は高い。また、収益還元法価格によって転売時に差損が出るので、賃料値下げは出来ない。礼金0円、フリーレント1～2ヶ月が関の山である。また、満室稼動にならないと出口に辿りつけないのでとてもきついのである。住宅のCAP RATEは今尚、弱含んでいてオフィスのCAP RATEに置いてきぼりになったままである。所詮タブロイド誌の話題だから当てにならないが、ダイア建設の倒産の次に危ない会社の頭文字はPANCHとかPTAとかCANDYと呼ばれる8社だそうである。Pにはパシフィック、Cにはクリードが当てはまっているのだろう。